“买入，指以低于重置成本的价格收购高质、能创收的资产；
修复，指基金积极地参与所投资公司的管理和经营，并迅速解决其资本结构问题、硬伤及各种经营问题；
卖出，一旦所有问题都解决了，企业的运营走上正轨，基金退出的时机也就成熟了。
这就是房地产基金的三步走战略，非常简洁明了。
但实际做起来，你们会发现，远远没有想象中的那么简单。
尤其是第二步修复，它非常考验一只房地产基金的运营水平，同时也关系到基金的最终获利。”
一行人走在旧金山市区的大街上，夏景行偏头对身旁的小犬介绍道。
在他身旁，还跟着伊凡卡、刘小朵、张晨光及几名保镖。
半个多小时前，飞机降落在了旧金山国际机场，然后夏景行等一行人就被前来迎接的小犬带到市区CBD这一带来了。
他们准备一起去看看小犬买的那将近300套房子，商讨一下愿景家园的下一步运营策略。
小犬笑呵呵道：“老大，你的这套三步走战略理论，我貌似在那里听说过啊？”
闻言，伊凡卡笑吟吟的看向了夏景行，想看看他怎么说。
夏景行轻笑一声，失策了。
他的这套理论没有忽悠住从小到大见多识广、对房地产领域无比熟悉的伊凡卡就算了，现在连小犬都忽悠不了了。
“房地产基金都是这个运营模式，各家公司之间大同小异。”
小犬朝夏景行挤眉弄眼道：“原来是这样啊，我就说这套理论怎么跟黑石的房地产基金运营模式那么接近。”
听到这，伊凡卡再也忍不住了，噗呲一声笑了出来。
“你笑什么？”
夏景行暼了伊凡卡一眼，摊手道：“理论大家都懂，关键看各自的运营水平。”
小犬像个狗腿子一样猛点头，“老大说的对，黑石的理论水平是很高，但实操水平惨不忍睹。
2007年5月，那时候次贷市场已经出现了不好的苗头，结果黑石的管理层仗着自家公司即将上市了，有钱了，执意强力推动拉锯谈判了近一年时间的希尔顿收购案。
最终，黑石以56亿美元的投入本金，加上高盛、美银、美林、德银等债务投资者拼凑出的205亿美元贷款，溢价40%收购并私有化了希尔顿酒店。
交易完成后，希尔顿旗下拥有的10个酒店品牌，遍布全球的2800家酒店，近50万个房间全部被黑石收入囊中。
但如今美国乃至全球经济陷入衰退，旅游酒店业一片萧条，听说黑石的五十多亿美元本金都快被减值光了。
如果不是黑石二十多年的金字招牌在那摆着，我想高盛、美银、德银他们应该都要掀桌子了。”
夏景行笑眯眯的看着小犬，“可以啊，最近本事见长啊！再过几年，我都要跟你混饭吃了。”
“我都是道听途说，比不上老大你运筹于帷幄之中，决胜于千里之外！”
小犬表现得很谦虚，尽管他最近两年也在疯狂的学习和补课，但他可不认为自己的水平比得上夏景行，连十分之一、百分之一都达不到。
夏景行看向伊凡卡，说道：“你跟希尔顿姐妹那么熟，她们对这笔交易是不是很得意？
认为把曾祖父留下来的家业卖了个好价钱，避开了金融危机不说，以后还有机会低价买回来。”
伊凡卡嘴巴张得老大，表现的很是吃惊，“你怎么知道？她们姐妹可没少在我面前炫耀这笔交易，说她们家如何如何高瞻远瞩。
不是变卖祖产，而是一种投资策略。
黑石替她们家挡了一刀，她们说很感谢施瓦茨曼（苏世民）先生。”
夏景行微笑道：“过几年后，希望她们还可以像现在这样笑的出来。”
伊凡卡听出了话外之音，连忙追问道：“你很看好这笔交易？你认为黑石可以把希尔顿改造好？”
夏景行比出两根手指头，“黑石具有两大优势！
第一，他们有二十多年的良好信誉和品牌，和华尔街的各家大型金融机构都保持着良好的关系，很懂得分蛋糕、交朋友。
我有听到小道消息说，JP摩根的行政总裁很想甩掉希尔顿的40亿美元贷款。
但是现在爆发了金融危机，JP摩根根本无法把这些贷款打包成证券卖给各路投资者。
至于抽梯子，JP摩根想都别想，顶多在圈子里发几句牢骚，希望黑石方面听到后能有所表示。
黑石的第二大优势是贷款协议。
一般来说，如果一家公司连续几个季度发生运营亏损，债权人会要求立刻偿还贷款。
而黑石依靠过去的成绩和口碑，签署的贷款合同则没有任何这种所谓的补充协议，因此不会触发提前偿还贷款的条件。”
小犬睁大眼说道：“黑石借了200多亿美元贷款，条件竟然这么宽松？”
夏景行笑着回应道：“你以为呢？华尔街向来喜欢捧高踩低，即便合同有些苛刻，依然有大把的人上赶着给黑石送钱。”
“法克～”
小犬爆了一句粗口，连连感慨没天理。
夏景行嗤笑道：“这就跟科技公司的技术优势是一样的，金融企业的品牌和业绩够硬，自然有优待。
而黑石很懂得利用自身的这种优势，不然他们怎么能创造那么多成功的杠杆收购案例？
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